Het traject van het kopen van een woning
Bij het kopen van een (bestaande) woning zijn vaak drie partijen van belang: de makelaar, de bank en de notaris. Voordat u een huis koopt, dient u inzicht te krijgen in de mogelijkheden tot financiering van uw woning. Dat kan door een adviesgesprek bij de bank of een hypotheekadviseur aan te vragen. Samen met u wordt gekeken naar uw inkomen, spaargeld en overig vermogen en wordt gekeken hoe veel een bank zou kunnen lenen aan u.
Heeft u inzicht in de financieringsmogelijkheden, dan start het avontuur op de woningmarkt. U heeft van tevoren goed uitgezocht wat uw woonwensen zijn en gaat kijken welke woning daar het beste op aansluit. Dat kan op Funda, maar ook door hulp van een aankoopmakelaar. Heeft u de juiste woning gevonden? Dan zult u moeten bieden. Van belang is om ook de voorwaarden van het bod te vermelden. Zo is het mogelijk om een financieringsvoorbehoud overeen te komen of een bouwkundige keuring voorafgaand aan de koop te vragen. Ook wordt overlegd over de datum van overdracht. De verkoper zal misschien zelf ook met de koop van een nieuwe woning zitten, waardoor de verkoper tot een bepaalde tijd nog niet de woning kan verkopen.
Is uw bod geaccepteerd, dan stelt de (verkoop)makelaar een koopovereenkomst op waarin alle afspraken tussen de koper en de verkoper staan. Lees de koopovereenkomst goed door, dit brengt een hoop verplichtingen met zich mee voor u als koper. In de koopovereenkomst vindt u ook de definitieve datum van overdracht. Dat is het moment dat u bij de notaris gaat tekenen het eigendom van de woning krijgt. Indien u graag advies wenst over bepalingen vanuit de koopovereenkomst, dan kunnen wij u daarbij van dienst zijn.
Na het tekenen van de koopovereenkomst gaat u met de geldverstrekker in gesprek over de exacte voorwaarden van de lening. Afhankelijk van uw omstandigheden stelt een bank diverse voorwaarden. Vaak zijn dat een werkgeversverklaring of een vast contract, een pensioenoverzicht, een salarisstrook en, als u een eigen woning heeft, ook een taxatierapport van uw huidige woning. Mocht u ondernemer zijn, dan wenst de bank in plaats van een werkgeversverklaring of contract een jaarrekening van de afgelopen drie jaren.
De makelaar stuurt uw koopovereenkomst door naar de notaris. Op basis van de inhoud van deze koopovereenkomst maken wij de akte van levering voor u en de verkoper op. De akte van levering is de akte waarmee het eigendom officieel overgaat op u als koper. Leent u geld bij de bank, dan zal vaak ook een akte van hypotheek worden opgesteld. Dit is de akte waarmee de bank het recht krijgt om in uitzonderlijke omstandigheden bij wanbetaling uw huis te mogen verkopen. Het is een zekerheidsrecht voor de bank.
Voor het opstellen van de akte van levering hebben wij vaak nog aanvullende documenten nodig van de kopers en de verkopers, zoals een legitimatiebewijs, een personaliaformulier, een verklaring over de herkomst van eigen middelen, maar ook de gemeentelijke belastingen die vooruit zijn betaald door de verkoper of het energielabel. De bank levert alle benodigde informatie aan voor het opstellen van de hypotheekakte. Hier heeft u geen werk aan. De bank zal op de door ons doorgegeven datum van overdracht het geld storten op onze rekening. Mochten er nog kosten zijn die door u betaald moeten worden, dan vindt u dat op de nota van afrekening die wij opstellen. Dit is een overzicht van alle posten die spelen bij de aankoop van uw woning.
Nadat alles binnen bij ons is, u akkoord gaat met de inhoud van de akten en alle gelden binnen zijn bij ons, dan kan op de datum van overdracht de tekening plaatsvinden van de akte van levering en hypotheek. Meestal vindt dan ook de sleuteloverdracht plaats. Nadat de akten getekend zijn door alle partijen, sturen wij de getekende stukken naar het Kadaster. Pas als het door het Kadaster is verwerkt, bent u officieel eigenaar van de woning.
Risico’s bij het kopen van een woning
Het koopcontract
In een verhitte woningmarkt bent u vaak bij lange na niet de enige geïnteresseerde in de woning. Er zijn diverse personen die graag een bod uitbrengen en bereid zijn om meer te bieden dan de vraagprijs en met zo gunstig mogelijke voorwaarden voor de verkoper. Let erop dat u een maximum stelt voor uzelf aan uw bod en altijd rekening houdt met het financieringsvoorbehoud. Stelt u géén financieringsvoorbehoud in en lukt het u niet om de financiering bij de bank rond te krijgen, bijvoorbeeld omdat u geen werkgeversverklaring of vast contract kunt aanleveren of niet genoeg verdient, dan kan het zijn dat u een waarborgsom moet betalen. Dit is een boete van meestal 10% van de koopsom. Dit kan dus een hele dure boete voor u worden, wat makkelijk te voorkomen is.
Na het tekenen van het koopcontract heeft u nog wettelijk gezien het recht om drie dagen bedenktijd. U mag dus drie dagen zonder consequenties afzien van de koop. Wilt u meer bedenktijd, dan dient u dat schriftelijk overeen te komen met de verkoper.
Gebreken aan de woning
U heeft de sleutel ontvangen en maakt u klaar om te verhuizen naar uw droomwoning. Plots blijkt dat er lekkages zijn of dat er sprake is van een rotte dakconstructie. Het kan zijn dat de verkoper dit niet wist, maar het kan ook zijn dat de verkoper dit bewust niet heeft verteld, ondanks dat hij/zij dit verplicht is. In sommige gevallen kunt u de verkoper aansprakelijk stellen. Het is ook mogelijk om deze zaken al voorafgaand aan de koop van een woning in kaart te brengen door een bouwkundige keuring als voorwaarde te stellen. Een professionele keurder zal dan een controle doen aan het huis en u wijzen op de risico’s en gebreken van en aan de woning.
Let er ook op dat u een opstalverzekering afsluit, want vanaf het moment van tekenen van de akte van levering draagt u de lasten en risico’s ten aanzien van de woning als koper zijnde. Mocht er dus brand ontstaan op dezelfde dag dat u de akte van levering heeft getekend, dan bent u daar verantwoordelijk voor.
Hypotheek en overlijden
Om uw partner in staat te stellen om bijvoorbeeld de hypotheek af te lossen voor het geval u komt te overlijden, vragen financiers meestal om een overlijdensrisicoverzekering. Als u overlijdt, komt een maandsalaris te vervallen en zou uw partner het huis moeten verkopen omdat de overeengekomen rente en aflossing niet betaald kunnen worden. Met een overlijdensrisicoverzekering voorkomt u dat.
Ingeval van voortijdig overlijden wordt de hypothecaire lening afgelost met de uitkering van de verzekering. De lasten voor uw partner gaan daarmee aanzienlijk omlaag, zodat zij in het huis kan blijven wonen.
Over de uitkering van een overlijdensrisicoverzekering moet erfbelasting worden betaald. Dat kunt u voorkomen door de verzekering te splitsen. U bent verzekerde terwijl uw partner de verzekeringnemer is, en eventueel vice versa. Uw partner is dan de premiebetalende partij, er is geen sprake van schenking. De langstlevende partner moet wel kunnen aantonen dat deze de premies ook daadwerkelijk heeft betaald. In huwelijkse voorwaarden of een samenleefcontract kan een bepaling worden opgenomen waardoor de uitkering uit een overlijdensrisicoverzekering altijd vrij van erfbelasting is. Het is dus van groot belang dit vooraf goed bij de notaris vast te leggen.
Koopovereenkomst in het Kadaster
Wilt u voorkomen dat een verkoper na ondertekening van de koopovereenkomst het huis nog aan iemand anders verkoopt voor een fors hogere prijs? Laat dan de koopovereenkomst door ons inschrijven in het Kadaster. Als de koop is ingeschreven, bent u beschermd, bijvoorbeeld tegen beslagleggers ten laste van de verkoper of faillissement van de verkoper. De verkoper kan na inschrijving van de koopovereenkomst het huis binnen een periode van zes maanden niet aan een ander leveren.
Uw persoonlijke, juridische zaken goed op orde
Als u het huis gekocht heeft, alleen of met uw partner, dan is het ook van belang om uw persoonlijke zaken goed op orde te brengen. Wat moet er bijvoorbeeld met de aangekochte woning gebeuren als uw partner en u onverhoopt uit elkaar gaan? Wat als (een van) u komt te overlijden? Of wat als (een van) u wilsonbekwaam wordt?
Huwelijk, geregistreerd partnerschap of samenlevingscontract
Er zijn juridische vormen van samenleving mogelijk waarmee u verschillende zaken juridisch goed kunt regelen, te weten een huwelijk, geregistreerd partnerschap en een samenlevingscontract. Alle drie hebben ze hun eigen voor- en nadelen. Ons advies is om in ieder geval na te denken over een van de drie vormen. Iets regelen is altijd beter dan niets regelen. Wij adviseren u graag bij het maken van een keuze.
Een testament
Heeft u alleen een woning gekocht, dan kunt u nadenken over de vraag aan wie u uw huis wenst na te laten als u overlijdt. Het is een groot bezit dat u het liefst nalaat aan de juiste personen. De wet heeft een bepaalde volgorde van familiaire erfgenamen, maar lang niet iedereen vindt deze erfgenamen ook de juiste erfgenamen.
Ook voor partners die samen een huis kopen is dit van belang. Met name voor ongehuwde en ongeregistreerde partners. Zij zijn namelijk geen wettelijke erfgenamen van elkaar en lopen dus het risico dat de familie van de overledene zich met de woning kan gaan bemoeien, omdat familieleden volgens de wet erven. Iets wat door velen niet gewenst is. Ook om te voorkomen dat bij het laatste overlijden van u twee al het vermogen in het huis terechtkomt bij één familie. Met een goed testament zorgt u ervoor dat allebei de families eerlijk worden behandeld bij het overlijden van u beiden.
Voor gezinnen met kinderen is het ook belangrijk om een testament op te laten stellen bij de koop van een woning. U kunt voorkomen dat de kinderen na het overlijden van een van de ouders aanspraak maken op hun erfdeel en de langstlevende ouder uit nood de woning moet verkopen. U kunt elkaar dus beschermen. Ook kunt u bepalingen opnemen om te voorkomen dat uw kinderen het geërfde vermogen al vanaf hun achttiende opmaken aan dingen die u liever niet had gewild.
Het levenstestament
Het kan zijn dat u (of uw partner) niet meer zelfstandig beslissingen kan en mag nemen. Ook niet over de verkoop van de (gezamenlijke) woning. Stel dat u (of uw partner) naar een verzorgingsinstelling moet gaan en nog steeds officieel eigenaar bent/is over de woning, dan kunt u de woning niet verkopen. U moet namelijk (beiden) de akte van levering bij de notaris ondertekenen. Dat mag u (of uw partner) niet bij wilsonbekwaamheid.
Dit kunt u voorkomen met een levenstestament. Hiermee geeft u aan dat iemand namens u handelingen mag verrichten, zo ook de koop of verkoop van uw woning. Dit voorkomt een hoop ellende en kosten. Heeft u namelijk een woning in bezit en gaat u naar een zorginstelling, dan kijkt de zorginstelling mede naar uw eigen vermogen. Twee jaar nadat u het huis hebt verlaten, telt uw woning mee bij de berekening van de eigen bijdrage aan de zorginstelling. In dat geval zou het verstandig kunnen zijn om het huis te (laten) verkopen en uw vermogen te schenken aan bijvoorbeeld uw kinderen, zodat u minder hoeft te betalen aan een zorginstelling.
Mochten wij u kunnen helpen bij de koop van uw woning, dan horen wij graag van u.